Quand le neuf n’empêche pas les nuisances sonores
On associe souvent une construction récente à un meilleur confort acoustique. Pourtant, dans un immeuble livré en 2015 à Tredòs (Espagne), des propriétaires disent entendre au quotidien les bruits de pas, des conversations ou encore des sons provenant des logements voisins et des parties communes. Dès l’emménagement, les habitants ont dénoncé ces nuisances et la copropriété a décidé d’engager une action en justice.
Après un rejet de leur plainte en 2022, les copropriétaires ont fait appel… et ont finalement obtenu gain de cause : le tribunal a estimé qu’il existait un écart manifeste entre le projet vendu et la construction réalisée, caractérisant une rupture de contrat.
Ce que l’expertise a mis en évidence
Au cœur du dossier : une expertise acoustique réalisée dans l’immeuble. Elle a notamment relevé qu’un coup porté contre une cloison pouvait être audible dans l’appartement voisin, tout comme des bruits d’escaliers adjacents et des conversations. Une société spécialisée a mené plusieurs essais acoustiques : certains ont satisfait aux exigences, d’autres non, et quelques résultats n’ont pas permis de conclure de façon définitive.
Mais l’enjeu ne se limite pas à des mesures : la décision souligne un problème d’habitabilité et de respect de la vie privée, dès lors que des bruits ordinaires de voisinage traversent trop facilement les parois.
Un écart entre le projet annoncé et l’immeuble livré
Le tribunal s’est également appuyé sur la différence entre ce qui avait été promis dans le projet et ce qui a été construit. Il a constaté des caractéristiques réalisées différemment de celles prévues, ce qui, selon lui, signifie que le promoteur n’a pas achevé le projet tel qu’il avait été vendu. C’est sur ce fondement que la rupture de contrat a été retenue.
Pourquoi le respect du minimum réglementaire ne suffit pas toujours
Point important de l’affaire : même si le bâtiment pouvait présenter une isolation acoustique supérieure au minimum exigé par la réglementation applicable, le tribunal a estimé que cela n’écartait pas la question de l’habitabilité. En clair, un logement n’est pas qu’un « bien matériel » : il doit permettre une vie normale et préserver l’intimité des occupants.
La réglementation sur le bruit pouvant varier selon les territoires, les projets doivent être conçus et réalisés en cohérence avec les paramètres locaux. Pour la juridiction, l’écart entre l’engagement de départ et le résultat final a pesé lourd dans l’appréciation.
La condamnation : des travaux d’insonorisation aux frais du promoteur
Au terme de l’appel, le tribunal a ordonné au promoteur de procéder à l’insonorisation du bâtiment et de prendre en charge le coût des travaux. L’affaire pourrait toutefois ne pas être totalement close : le promoteur a encore la possibilité de se pourvoir en cassation.
Ce que cette décision rappelle aux futurs acquéreurs (y compris en maison neuve)
Cette affaire illustre un principe simple : la qualité perçue au quotidien (bruit, confort, intimité) compte autant que le respect d’un seuil minimal. Pour les particuliers qui achètent dans le neuf — qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison — la vigilance commence dès la lecture des documents commerciaux et techniques.
Sans entrer dans une logique de méfiance systématique, il est utile de garder en tête quelques réflexes :
- Comparer le projet vendu et le livré : matériaux, épaisseurs, solutions constructives et performances annoncées doivent se retrouver dans l’exécution.
- Arbitrer le rapport qualité/prix : un prix attractif ne doit pas se traduire par des concessions invisibles (acoustique, équipements, finitions) qui affectent l’usage.
- S’appuyer sur les garanties : en construction neuve, les garanties et les engagements contractuels constituent un levier essentiel en cas de désordre ou de non-conformité.
- Penser performance globale : les exigences actuelles poussent à des bâtiments plus performants ; le confort (dont l’acoustique) doit rester un critère de choix au même titre que l’isolation thermique.
En filigrane, cette décision rappelle qu’un logement neuf est attendu au niveau d’usage promis. Et lorsque le projet vendu et la réalité construite divergent, le juge peut imposer une remise en conformité, jusqu’à des travaux d’insonorisation pris en charge par le promoteur.
